2022년 부동산 집값 과연 상승할까, 하락할까요? 대선을 앞둔 이 시점 많은 의견이 언론에서도 내비추고 있는데요. 부동산 투자자로서 올해 투자 전망은 돈 주고서라도 미리 보고 싶은 심정인데, 부동산 고수들이 공짜로 인사이트를 준다하니 안 볼 이유 없겠죠! GOGO
목차
2022년 부동산장은 과연 하락할까, 상승할까.
홍자두는 부동산을 좋아합니다. 제 자산을 불리는데 큰 역할을 해주기도 했지만, 제게 삶의 원동력이자 더 크게 성공하고 싶은 욕구를 항상 불러 일으켜주거든요. 그래서 일명 '부동산 선배' (나보다 부자면 다 선배 ㅋㅋㅋㅋㅋ)들의 콘텐츠를 아주 자주 봅니다. 관점이 다르더라도 일단 모두 참고해서 보는 편입니다. 이러한 점에서 송사무장님과 수제자들이 모여 2022년 부동산 시장을 전망해보는 콘텐츠가 공개되었더라구요? 이런걸 공짜로 들을 수 있다니! 말모 말모. 당장 들어야지요. 오늘은 송사무장님의 채널 행크 TV 콘텐츠를 리뷰해볼게요. 전편은 포스팅 맨 하단에 링크 걸어둘테니, 꼭 봐보시길 바랍니다.
실전 고수들의 의견을 통해 투자 인사이트를 얻는 것 만큼 값진 시간은 없습니다. 전 항상 고수들의 발자취를 염탐하고 파고드는 편이에요. 파고들다보면 언젠가 제 것으로 모두 흡수가 되니까요! 사실 해당 영상에서 엄청난 세세한 꿀팁은 알 수 없지만, 전반적인 동향과 관점에 대한 이야기를 들을 수 있어 유익했습니다. 2022년에도 가보자고!
*아래 내용은 행복한 재테크 카페 전문 칼럼가들의 의견을 바탕으로 작성하였으니 참고하시되, 개인 투자는 스스로 신중하게 판단하여 하시기 바랍니다 :)*
2022년 분양권 투자 전망
<흑도>님이 2022년 분양권 투자 전망에 대해 분석해주셨습니다. 2021년은 혼돈의 한 해였다고 하지요. 2020년 7.10 부동산 대책 이후에 서서히 안정을 찾고 있는 시기라고 할 수 있는데, 현재 부동산 시장에 있어서 가장 큰 리스크는 '대선'. 투자를 할지, 보류를 할지에 대한 고민이 가장 많을텐데 앞으로는 점차 똘똘한 한채를 중점으로 하되 나머지는 수익형 부동산으로 돌리는 투자 포트폴리오가 대세가 될 것이라고 생각한다고 합니다. 특히, 법인을 활용해서 ㅎㅎ. 흑도님 같은 경우에는 명의는 아끼고, 세금은 줄이는 법인 투자를 하시는 분인데요 세부적으로 궁금한 사항 있으시면 흑도님 블로그를 검색하여 참고해보시기 바랍니다.
청약 전문가 <베니아>님은 1년 동안 1천 건 이상의 매수자를 일궈내셨다고 하네요. 수익만 300억 이상이구요. 부동산 스터디 강사 시장도 어마 어마 하네요 ㅎ. 무주택자가 1주택자가 된 것이랑, 1주택자에서 다주택자가 되었을 때 고민하는 포인트가 다른데요. 베니아님 같은 경우에는 각종 규제 정책으로 인해 현재 부동산 시장은 일시적인 눌림현상이라고 생각한다고 합니다. 2022년에도 기회는 있고, 부동산 시장을 떠나지 않고 기회를 엿보며 머무르는 자가 결국엔 승리하기에 포기하지 않는 것이 제일 중요하다고 합니다. 결국 신축, 분양권, 대장 아파트 등 똘똘한 한채는 이 눌림목 현상에서도 결국엔 치고 갈 것임. 만약 본인이 보유하고 있는게 아리까리하다고 생각되면 과감하게 갈아타기를 하는 것도 나쁘지 않음. 즉, 현재 주택을 팔고 이익 실현을 한 다음에 저렴하게 나온 급매물들 싸게 잡아 상급지로 이동하라는 것!
부동산 상승할까, 하락할까?
제가 제일 기대되었던 <강남 여의주>님. 영상 보고 뿅 반했어요. 제일 준비도 잘 해오시고, 발자취를 싹 보니 완전 제 롤모델이셔요! 무려 100억대 자산가이자 법인 3개를 운영하고 있는 대표님입니다. 원래 직장인이셨는데, 최근 퇴사를 하고 전문 투자자로서의 길을 택하셨다고 해요! 투자한지 5년 밖에 안되었는데 경매로 100억대 자산을 일구고, 아파트 28채를 보유중이라고 하십니다.
이게 투자를 시작한지 5년 만에 일어난 일이라고 해요. 넘넘 대단하심! 강남 여의주님은 직장인 답게, 진짜 우리가 궁금한걸 바로 콕 찝어서 의견을 주시더라고요. '부동산 상승이냐, 하락이냐?'라는 질문에 자신있게 '상승'이라고 답해주셨습니다. 근거도 아주 명쾌하고 사실에 근거하여 답변해주셨는데요.
1) 공급이 부족하다
공급부족, 분양 축소, 임대사어자 폐지. 양도 소득세 중과로 인해 팔고 싶어도 못팜. 구축도 못팜.
2) 전세가 상승
임대차법이 내년이 2년이 되는 기간. 지금 눌려있는 주택가가 2022년에 폭등 예정. 수도권(서울, 경기) 3기 신도시 청약자들이 기다리고 있는 전세 대기자들 다수. 수도권 전세 부족으로 전세가 상승. 전세가가 받쳐주는한 매매가가 떨어지지 않을 것.
3) 유동성
코로나 때문에 시중에 유동성이 워낙 생겼고, 2022년에 3기 신도시 토지보상 30조원이 풀리면 30조원이 다시 부동산으로 돌아올 것이라고 생각. 똘똘한 한 채로 갈아탄다고 할때, 자금도 결국 부동산으로 돌아올 것. 지역별 차이는 있겠지만, 전국적으로 오를 것이고 지방도 기회가 있을 것이고! 법인도 취득세 중과 진행이 안되었기 때문에 오히려 유리한 타이밍으로 볼 수 있다.
결론은 공급부족으로 인해 전세가 상승할 것. 구축아파트와 재개발 예의 주시하라.
추가로 2022년 금리 상승 전망이 짙어지고 있는데, 부동산에 어떤 영향이 있을끼? 라는 질문에.
유동성이 많이 풀렸기 때문에 금리가 오를 수 밖에 없음. 급격하게 단계적으로 올리기 때문에, 적응할 수 있도록 단계적으로 올릴 것. 올린다고 해도 유동성 자금을 흡수하기에는 무리가 있고, 내년에는 금리에 맞춰서 크게 영향을 받을 정도는 아닐 것이라고 생각. 올해 15억 이상 되는 것은 대출 안 받고도 올랐기 때문에 문제 없다. 금리를 넘어서는 심리가 아닐까라는 생각.
* 빨간조끼님 부분은 포스팅 제외했어요. 약간 방향성 모호하게 제시해주셔서 ㅠ
2022년 토지 시장 및 투자 방향
<풀하우스님> 님은 토지 시장에 대해 분석해주셨는데요. 토지 가격은 3년째 상승중. 화폐가치가 하락하면 방어 수단인 토지로 돈이 몰린다. 2022년에도 토지 가격 계속 상승할 것. 그러나 두 가지 변수가 있음. 첫 번째, 농지에 대한 규제 심화. 22년 5월 18일부터 농지법이 강화됨에 따라 농지에 대한 취득 심사 강화, 강제 처분 명령 강화될 것인데, 아마 이후로 농지에 대한 수요가 줄어들 것으로 본다고 합니다. 두 번째, 대선. 대선 후보의 공약 지역을 발빠르게 찾아가기. (ㅋㅋㅋㅋ) 2022년이 투자 토지 적기라고 생각한다고 하심.
ㅁ 정책 및 환경변화
- 농지 취득 심사 및 강제처분명령 강화
- 단기 보유토지에 대한 양도소득세 중과세율 인상
- 대선 및 지방 선거
- 화폐가치 하락
ㅁ 농지 투자 전략
- 농지법 강화 (5/18) 이전에 농지 취득
- 농지 개발 후, 매도 유효
- 개발 공약 대상지 토지 투자
전체 영상은 아래 링크에서 확인해보세요 :)
마무리
저는 20대 중반부터 부동산 투자를 시작했습니다. 지금까지 제가 부동산으로 수익을 얻을 수 있었던 것은 꾸준하게 공부해왔다가 기회가 찾아왔을 때 바로 진입할 수 있었던 용기 때문이라고 생각합니다. 물론 시기적인 흐름이 잘 맞았고, 어느정도 운도 잘 따랐습니다. 지금 생각해보면, 실수했던 것도 있구요. 하지만 항상 이 시장을 떠나지 않고, 계속 머무르면서 어떻게 하면 조금 더 돈을 불릴 수 있을까에 대한 관심 때문에 부동산에서도 큰 수익을 얻을 수 있었던 것 같습니다. 작년에 정말 감사하게도 상급지로 이동할 수 있는 기회가 생겼습니다. 제가 생각하는 상급지로 최소 5년은 걸리겠지라는 생각을 갖고 있었는데, 2년 만에 상급지로 이동할 기회가 생긴 것입니다.
이처럼 매번 제가 계획했던 것보다 단축해서 목표를 달성하고 있습니다. 이것이 가능했던 이유는 하루 하루 시간을 놓치지 않고, 재테크 공부를 꾸준히 이어올 수 있던 노력 덕분이라고 생각합니다. 그래서 전 내집마련을 꿈꾸는 2030대 친구들이 바로 지금부터 재테크 공부를 시작했으면 좋겠어요. 2030대 주변 친구들 보면 재테크를 시작하지 않는 이유에 대해서 항상 돈이 부족해서 라는 말을 굉장히 많이하는데요. 돈을 다 모으고 나서 재테크를 시작하면 망합니다. 투자를 할 정도의 시드머니를 모으고 난 뒤에는 당장 투자를 하고 싶지, 절대 공부를 꼼꼼하게 하고 시작하지 않거든요. 그래서 소액이라도 시작 또는 다른 이들의 경험을 통한 간접경험 공부 등 어떤 공부 방식이든 시작하는 것이 가장 중요하다고 봅니다. 아직 부동산의 부자도 잘 모른다는 분들은 올해부터라도 부동산도 하나의 자산 포트폴리오로서 공부를 시작해보시기 바랍니다! 2022년도 화이팅!
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