실전 부동산 임장을 위한 부동산 용어집 마지막 3편입니다. 부동산 임장 시 반드시 알아야 할 필수용어를 숙지하고 가면, 보는 시야가 달라질 뿐 아니라 자신감 있게 부동산 사장님과 티키타카가 가능하며 무엇보다 사기 당할 확률을 줄일 수 있지요! 레고레고!
목차
부동산 임장, 두려워하지 말자
임장의 의미라 무엇이라고 했지요? 아직 잘 모른다면 부동산 필수 용어 기본집 1편을 읽고 오기! (링크는 아래 네모 박스 참고) 임장은 부동산 현장과 해당 지역을 실제로 방문하여 탐방하는 모든 활동을 말합니다. '임장한다'라고 하면 거의 사전 조사는 이미 끝났고, 실제 매수를 하기 위한 최종 결정 전 단계라고들 많이 생각하시는데요.
'전 아직 매수할 돈도 없지만, 임장은 해보고 싶어요. 해도 될까요?' 네, 해도 됩니다. 다만 부동산에 가서는 실제 매수인인 것처럼 해야 물건을 보여주실테니 약간의 스킬은 필요하지만요. 실제로 부동산 임장을 해보느냐 안 해보느냐의 경험 차이는 엄청나게 큽니다. 실전 현장에서 배우는게 진짜 부동산 공부가 되거든요. 그래서 당장 매수를 하든 안 하든 한 번쯤 임장 해보길 추천드려요. 자 그럼 부동산 임장 필수 기본 용어에 대해 알아 보아요!
부동산 임장 기초 용어
1, 2편 모두 알고 있다는 가정하에 실제 임장에 가서 부동산 사장님이랑 대화하면서 가장 많이 사용하는 단어를 떠올리며 다시 정리해보았어요! 보통 부동산에 전화해서 매물 보고 싶다고 하면, '실거주세요? 투자세요?'라고 하거든요. 여기서부터 말문이 막히면 안되겠죠! 시작해봅시다!
실거주 : 매수자 본인이 당장 들어가서 살 집 예 ) 부동산 사장님 왈 : 실거주 하실거에요? → 홍자두 : 네! 실거주요! (네 세 안 주고 제가 들어가서 살 집입니다)
갭투자 : 전세 끼고 매수하는 것. 1) 매매가와 전세가의 차이가 적은 집을 찾는다 (매매가 10억, 전세가 8억) 2) 전세 세입자를 먼저 구한다 3) 전세 세입자가 전세금을 내고, 매수자는 매매가와 전세가의 차익 2억을 내고 집을 매매
부동산을 1도 모르는 친구들과 대화하다보면 갭..투자?... 분양..피?..하면서 어리둥절한 표정으로 정적이 항상 흘러요ㅋㅋㅋ
재개발 : 동네 전체 건물을 싹 허물고, 동네 전체를 다시 개발해서 새로 주택과 이용시설을 짓는 것
재건축 : 건물만 싹 허물고, 건물만 다시 짓는 것 (보통 기존 건물 주민들이 조합원을 결성하여 진행함)
전매제한 : 분양 아파트에서 주로 사용하는 말입니다. 부동산을 단기이익을 목적으로 다시 파는 것을 전매라고 하는데, 이를 금지한 것이 전매제한입니다. 부동산 광풍으로 인해 분양권 피를 붙여서 사고 파는 행위가 잦아지자 정부에서 현재는 99%는 제한했습니다. (피의 개념을 모르겠다면 1편을 보고 오세요!)
손피 : 매도자가 손에 실제 쥐게되는 P(Premium 프리미엄). 분양권 매도 시, 분양권 매도자가 양도세를 내야하는데 양도세를 매도자가 내지 않고, 매수자가 대신 지불하는 것. * 그런데 왜 매수자가 대신 지불하면서까지 거래하냐구요? 매도자 입장에서 세이브 되는 금액이 있거든요. 이건 나중에 상세히 다뤄볼게요.
내 집 마련 할 수 있습니다! 화이팅!
부동산 매수, 매도 계약 용어
부동산에는 유독 은어가 많습니다. 정식 용어는 아니지만, 부동산 거래 시 사용하는 은어들이 꽤나 있는데요. 이번에는 매수, 매도 계약 시 사용하는 용어 중심으로 정리해보겠습니다.
업계약 : 실제 거래하는 금액 보다 높은 실거래가로 신고하는 것
다운계약 : 실제 거래하는 금액 보다 낮은 실거래가로 신고하는 것.
깨알상식 : 업계약, 다운계약 언제, 왜 하나요?
부동산 거래를 하다보면, 업계약 혹은 다운 계약을 제안 받을 때가 있습니다. 결론부터 말씀드리자면 불법입니다. 잘못하게 되면 배보다 배꼽이 더 큰 징수금과 패널티가 부여되니 명심하시기 바랍니다. 개념만 참고해두세요.
다운계약은 보통 세금 줄일 목적으로 이루어집니다. 매매대금을 실거래가 보다 낮춰서 신고하면, 매도인 입장에서는 양도소득세를 줄이고, 매수인 입장에서는 취득세를 줄이는 양쪽 win-win의 효과가 있기 때문입니다.
반면, 업계약은 대출 한도를 늘리기 위해 이루어집니다. 대출은 매매대금의 일정 비율 내에서만 받을 수 있기 때문에, 업계약을 체결하면 매수자가 대출 받을 수 있는 한도가 높아지겠지요.
계약금 : 부동산 거래 시, 거래 금액의 약 10%를 내고 계약하는 것. 계약금을 내는 것으로 법적효력이 발생합니다. 만약 매도자가 계약금을 받고 난 뒤에 매도를 취소하게 되면 통상 배액을 상환해야 합니다. 반대로, 매수자도 매도자에게 준 계약금을 다시 상환 받을 수 없습니다. * 통상 계약근은 매매가의 10%이지만 법으로 규정된 것은 아닙니다. 서로 합의 하에 자유롭게 조정해도 됩니다.
중도금 : 부동산 거래 시, 계약금과 잔금 사이에 치루는 돈을 말합니다.
잔금 : 최종 입주 전, 매매가의 남은 금액을 말합니다. 잔금까지 내면 모든 매수, 매도 과정이 종료됩니다.
배액배상 : 계약금은 물론 중도금까지 모두 낸 상황에서 매도자가 계약을 취소하겠다고 했을 때, 계약금과 중도금을 합한 금액의 2배를 물어내는 것을 말합니다. 계약 과정에서 집값이 천정부지로 치솟았을 경우, 배액배상하는 것이 훨씬 이득일 때 매수자들이 배액배상하면서까지 매도를 취소하기도 하지요.
건축물대장 : 건축물의 소재, 번호, 종류, 구조, 소유자의 주소와 성명 등 건축물에 대한 상세 정보가 기재된 서류를 말하며 민원24사이트에서 누구나 열람 및 출력이 가능합니다.
등기부등본 : 부동산(땅, 건물)에 대해서 공적으로 등기되어져 있는 등본을 말합니다. 쉽게 말해 주민등록증 뒷면에 변경된 주소지를 적는 란이 있지요? 동일합니다. 내 아파트가 최초 지어졌을 때부터, 어떤 사람이 매수했고, 매도했고 그 사람의 이름은 무엇이며 거주 주소는 어디였는지까지 내 매물의 신상정보가 시간 순별로 기록된 서류입니다. 등기부등본은 대법원인터넷등기소에서 누구나 열람, 출력 가능합니다. * 건축물대장은 내 부동산에 대한 스펙, 등기부등본은 내 부동산에 대한 재정적 히스토리 기록물이라고 이해하시면 됩니다.
중개보수, 복비 : 부동산에서 매수인과 매도인 사이에서 중개하는 역할을 하지요? 이때 받는 수당을 말합니다.
풀옵션 : 보통 원룸, 오피스텔 방에 냉장고, 세탁기 등 가전제품이 이미 갖추어져 있는 방으로 몸만 들어와서 살 수 있을 정도로 갖추어진 것을 풀옵션이라고 합니다. (이사 갈 땐 당연히 두고 가야겠죠 ㅎ)
뉴스 경제 분야에서 이런 헤드라인 많이 보셨지요?
정부 세금, 대출 정책 관련 용어
정부가 세금이나 대출 관련한 정부 정책을 내놓을 때, 빠지지 않고 등장하는 단어들이 있습니다. 정부에서 규제하는 지역에 따라, 부동산 대출이나 세금의 규정이 180도로 바뀝니다. 따라서, 자신이 보유하고 있는 주택 또는 구입하고자 하는 주택의 소재지가 규제 지역에 속하는지, 그 지역에 부과하는 세금 정책은 어떻게 되는지 면밀히 살펴 보아야겠죠?
종부세 : 종합부동산세의 줄임말로, 조정대상지역이느냐 2주택, 3주택이냐에 따라 종합부동산세의 비율은 다릅니다.
양도세 : 부동산 매물을 매도자가 팔게 되면 국가에 내야 하는 세금
비과세 : 말 그대로 세금을 과하지 않는 것.
정부 정책이 굉장히 자주 변하기 때문에, 한국주택금융공사에서 발표하는 자료 또는 뉴스를 통해 최신 버전을 꼭 확인하세요. (링크는 아래 포스팅 내용 참고)
규제지역은 투기지역 > 투기과열지구 > 조정대상지역으로 나뉘며, 해당 순서대로 대출 규제나 부과하는 세금이 높게 책정됩니다. 각각의 개념은 위에 소속된 지역 기준으로 개념을 익혀두면 되겠습니다. 각 지역에 가해지는 규제나 세금 사항은 최신 뉴스를 통해 확인하세요!
위의 규제지역 관련 뉴스 뿐 아니라 경제 지면에 반복적으로 나오는 세형제입니다. LTV, DTI, DSR도 셋트로 알아두셔야 해요! 해당 단어들에는 항상 짝꿍처럼 등장하는 단어가 바로 '주택담보대출'인데요. 왜냐하면 LTV, DTI, DSR 3개 기준에 따라 대출 받을 수 있는 금액 기준이 달라지기 때문입니다. 이렇게 세가지 기준으로 대출을 규제하는 이유가 무엇일까요? 그 이유는 과도한 가계부채로 인한 피해를 정부에서 막기 위함입니다.
LTV 공식
LTV(주택담보대출비율, Loan to value ratio) : 말 그대로 주택담보 대비 대출 가능한 금액을 말합니다. 즉, 주택 시세 대비 몇 %까지 주택담보 대출을 받을 수 있는지를 말해줍니다. 여기서 주택담보가치는 보통 KB시세를 통해 확인합니다. 주택이 워낙 고가이기 때문에 모자란 돈은 은행에서 주택을 담보로 돈을 빌려주는 것입니다. LTV는 은행이 담보로 잡는 주택에 대하여, 인정해주는 담보 비율을 말해주는 것이구요. - 예 : LTV 80% = 집 값의 최대 80%까지 대출 가능 - 신혼부부, 무주택자의 경우 LTV 우대를 받아 비율이 조정될 수도 있으니, 규제지역에 따른 정책을 잘 보아야 해요.
깨알상식 : 왜 은행들은 KB시세를 기준으로 주택담보대출 금액을 산정할까?
처음 부동산 공부를 시작할 때 전 이 부분이 이상하다고 생각했습니다. 왜 국가에서 특정 은행을 지정하여, 해당 은행에서 정한 시세를 기준으로 모든 은행들이 대출하게 기준을 산정한걸까? 물론 KB시세 말고도, 국세청 기준시가, 전문감정기관 평가액, 감정원 산정가격 총 4가지 기준 중 1개를 선택해 담보 가치를 산정할 수 있지만 99%는 은행이나 국민들이나 모두 KB시세를 활용합니다.
20년도에 국민은행에 대한 특혜 아니냐는 반론이 국회를 통해 공론화되었는데요. 사실, KB시세가 기준이 된 이유는 '옛날부터 써왔던거여서'입니다. 금융감독원도 옛날부터 오랜시간 동안 KB은행에서 누적해온 자료들이 공신력이 있고, 국민들이 오랜시간 사용해왔기 때문에 당장 특혜라는 이유로 기준을 바꾸게 되면 국민들에게 부여할 혼란 문제가 심각하다며 공식 답변을 내놓기도 했습니다.
아무튼 금융감독원의 규정에 따라 KB시세를 사용한다고 알아두면 되겠습니다 ^^7 궁금증 풀이 끗!
DTI 공식
DTI(총부채상환비율, debt on income) : 대출 이용자의 총 소득 대비 대출 상환액. 왜 소득과 비교하냐구요? 주택담보대출은 다른 대출과는 차이가 존재하기 때문입니다. 주택담보대출은 이자 뿐 아니라, 원금(원리금)까지 상환해야 합니다. 그렇기 때문에, 매월 갚아야 하는 원금을 충당할 능력이 되는지 여부를 체크하는 것이지요. 경우에 따라 DTI를 보지 않는 규제지역도 있으니 사전에 확인해보시길 바랍니다. - 예 : DTI 50% 연봉 1억인 사람이 연간 갚을 수 있는 원금과 이자 금액은 총 5천만원
DSR 공식
DSR(총부채 원리금 상환비율, debt service ratio): DSR은 DTI 보다 상위 개념입니다. DTI는 주담대에 해당되는 원리금과 이자만 계산했다면, DSR은 주담대를 포함한 모든 대출의 원리금과 이자에 한하여 계산됩니다. 주담대 이외에도 신용대출을 받았다면, 신용대출에 대한 금액까지 모두 계산 되는 것이지요. - 예 : DSR 60% 연봉 1억인 사람이 연간 갚을 수 있는 원금과 이자 금액은 총 6천만원
제가 부동산임장에 눈을 뜨게 된 세 가지 이유에 대해서 공유해보고자 합니다. 저의 최종 목표는 경제적 자유를 누리며, 제가 하고 싶은 일로 24시간의 하루 일과를 채우는 것입니다. 이를 위해 부동산 만한 재테크가 없다고 생각했고, 코인, 주식, 부동산 세 개를 무한 반복하며 자산을 증식하는 중입니다.
1. 경제적 자유의 기반
모든 직장인이 바라는 경제적 자유, 퇴사. 이를 위해 가장 안정적이며 큰 폭으로 시세 차익을 누리며 자산을 증식할 수 있는 방법이 부동산이라고 생각했습니다. 저의 경제적 자유의 가장 큰 기반이 되어줄 재테크 종목은 부동산이라고 생각하여 부동산 공부를 시작하게 되었고, 종잣돈이 없을 때도 부동산 임장을 다니며 부동산 사장님들과 친해지면서 실전 공부 해왔습니다. 그러다가 기회가 왔을 때, 바로 매수할 수 있게 되었죠! 모든 기회는 준비된 자에게 오는 법이라는 것을 온 몸으로 깨달은 순간이었습니다.
2. 목표지향적인 삶
직장 생활하다 보면 매너리즘에 빠지기가 쉽습니다. 매일 똑같은 출퇴근, 다가올 주말 생각하며 버티기 등. 전 매너리즘에 빠져 회사 생활을 하기 싫었습니다. 회사에서 나의 모든 전력을 쏟아도, 내 아이디어가 실현되기 쉽지 않고 회사 내 정치 흐름에 따라 대기업의 하나의 성실한 부속품처럼 그저 일하면 된다는 것을 깨달았거든요. 매일 쳇바퀴처럼 돌아가는 회사 생활에서 단비 같은 재테크 생활이 저의 삶의 활력소 중 하나입니다.
제가 투자한 부동산 매물이 신고가를 달성할 때마다, 호갱노노에서 알람이 울리면 그렇게 짜릿할 수 없어요. 회사에서 근무하다가도 그 알람 소리를 들으면 저절로 미소가 지어지더라구요. 첫 매수하기 전에도 출근 하는 길에 부동산 커뮤니티, 뉴스 등을 매일 보며 공부하는 맛에 출근 길에 올랐던 기억이 납니다. 무엇보다 목표지향적인 삶은 발전적인 삶을 살아가는데 활력을 줍니다. 저는 그 활력을 부동산으로 삼았습니다.
3. 평생 써먹는 고급 스킬 장착
부동산은 백세 시대를 살아가는데 있어서 평생 써먹을 수 있는 고급 스킬입니다. (이상하게 대학에서 배워온 수 많은 지식들은 아직까지 살면서 크게 써먹어 본적은 없네요ㅎ)살아가면서 부동산 거래를 한 번도 해보지 않은 사람은 없을걸요? 자취방, 신혼집, 사업을 위한 상가거래 계약 등. 이때 지불하는 금액은 내 전 재산이라 할만큼 가장 큰 돈이 될텐데요, 만약 한 번의 실수로 이 돈을 모두 잃어버린다면요? 그로 인한 허망감과 좌절감은 말로 이루지 못하겠지요. 그래서 전 제 자산을 지키기 위해서 부동산 공부를 시작하게 되기도 했습니다.
또한 부동산 공부는 사회를 입체적으로 바라보는 시각을 만들어줍니다. 국내외 경제상황, 정부정책, 세금 등 살면서 반드시 알아가야 할 지식들에 대해 자연스럽게 습득하게 되지요. 저는 개인적으로 회사생활 하다보면, 제 직무나 산업 관련한 지식만 쌓게 되서 우물안의 개구리가 된 것 같은 느낌이 드는데 부동산 외 주식, 코인을 하다보면 사고가 자연스럽게 확장되는 것을 느낍니다. 지적 수준이 아주 아주 조금씩 높아져 가는 그 희열, 너무 짜릿해요!
1. 3편 포스팅 정독하기 2. 1, 2편을 까묵었다면 1~2편 다시 포스팅 복습 3. PDF 다운로드 받아서 혼자서 설명해보기 4. 내 스스로 설명할 줄 알아야 비로소 내 지식이 됨!
우린 아직 젊잖아요! 무궁무진하게 다가올 기회를 부텨 잡기 위해 차근 차근 내실을 쌓아보아요!
1편부터 3편까지 제 친구들에게 알려준다는 생각으로 정리해보았습니다. 부동산은 금융, 세금, 복잡한 정부정책이 맞물려 돌아가기 때문에 사람들의 높은 관심 대비 접근이 쉽지 않은 것이 사실입니다. 내 집 마련 꿈을 이루고 싶지만, 무엇부터 시작해야 할지 갈피를 못 잡는 것이 대다수입니다. 가까워지고 싶지만, 자꾸만 멀어지는 존재랄까요! 그렇지만, 기본적인 부동산 기초 용어부터 알아간다면 멀게만 느껴졌던 부동산이 조금은 친근하게 느껴질겁니다.
하지만, 우리는 아직 젊고 건강하기에 언제 다가올지 모르는 기회를 포착할 수 있는 똑똑한 눈을 갖기 위해 차근 차근 노력하다 보면 언젠가 내 집 마련의 꿈은 물론, 모두의 꿈 경제적 자유까지 이룰 수 있지 않을까요? 모두에게 긍정의 힘이 전해지길!
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