경매 공부 시작하려고 책 펼쳤다가 어지러운 등기부등본에 기절한 사람 손? 말소기준권리까지 공부 안 하셔서 그래요(팩폭) 말소기준권리만 알면 마음이 편안해져요? 왜냐고요? 하자 있는 권리들이 요놈 덕에 싹 소멸되거든요. 딱 7개만 외워보아요.
목차
말소기준권리 개념
누군가 경매는 일명 꾼이 아닌 일반인은 쉽게 덤비지 못하는 분야라고들 말한다. 틀린 말은 아니다. 기본적인 법률 지식은 물론 전체적인 프로세스를 꿰뚫고, 숨겨져 있는 권리들에 대해 파악하며 수익이 되는 물건인지 손해 보는 장사인지 따질 능력이 있어야 하기 때문이다.
덥썩 경매로 낙찰 받았는데 미처 알지 못했던 숨겨져 있는 온갖 권리들이 난무하면 얼마나 당황스러울까? 이를 위해 법적으로 안정적인 제도 장치를 마련해놓았다. 그것이 바로 말소기준권리! 실제 표준어는 ‘말소기준등기’라 불리고 경매 은어로 말소기준권리라고 부른다. 훨씬 직관적임 ㅎㅎ
말소기준권리가 있어서 어찌 보면 경매를 덜 위험하게 만들어준다. 말 그대로 어떠한 기준을 근거로 권리가 모두 말소(소멸)된다는 것인데. 말을 끊어서 이해해보면 쉽다.
- 말소 : 말소의
- 기준 : 기준이 되는
- 권리 : 권리
부동산 업계에서 하는 경매 은어 중 ‘하자’있는 권리라고 말할 때가 있다. 예시로는 ‘이번 물건에 좀 하자가 있다’라고 하는건데, 건물에 물리적 하자라기 보다는 경매 물건에 연계되어 있는 압류, 가압류, 근저당, 전세권, 임차권 등을 말한다. 과도한 채무로 인해 발생된 권리! 이러한 각종 하자있는 권리들은 경매 낙찰과 동시에 대다수 소멸된다. 그러니 지저분한 등기부를 보고 덥썩 겁부터 먹을 필요가 없다.
권리분석의 핵심이자 시작은, 말소기준권리가 무엇인지 찾는 것이다.
말소기준권리 종류 7가지
경매 초보자라면 ‘이렇게나 많은 걸 외워야 하나?’라는 것 때문에 지레 겁을 먹을 수 있는데. 경매공부에 살짝 발을 담궈본 홍자두 입장에선 이정도는 껌이여라. 가상화폐 투자 공부량 보다 훨씬 적음 ㅋㅋㅋ 대학교 때 배운 교양과목 1개 정도 느낌? 그러니 겁먹지 말고 계속 공부 킵온고잉하시라!
말소기준권리 종류 7가지는 아래와 같다.
- 근저당
- 저당권
- 가압류
- 압류
- (선순위) 전세권
- 담보가등기
- 경매개시결정등기
이 7가지 권리는 무조건 암기해야 한다. 앞글자 따서 근저가압전담경 외우면 금방 외움. 홍자두는 출근 준비하는 거울 앞에 붙여놓으니 저절로 외워짐! ㅋㅋㅋ 이 7가지 권리는 경매 물건 낙찰과 동시에 소멸이 가능한 권리이기에 각각 권리에 대해 잘 알아두어야 한다.
그런데 이 7가지 권리가 등기부등본에 다 적혀 있을 때는 어떻게 해야 할까? 권리가 명시된 일자가 가장 빠른 권리가 기준이 된다. 넘나 쉽지 않나요? 이것을 ‘등기부에서 권리순위를 확인한다’고 합니다. 빨리 등록한 놈이 이기는 것임! 그래서 전세집 구할 때도, 이사하고 난 뒤에 확정일자를 꼭 당일 받아 두라는 것도 이러한 이유 때문입니다. 꼭 내가 경매 낙찰을 하지 않더라도, 일상생활 속에서 교양 지식으로 알아두어야 한다는 대목이 여기서 이해가 가더라구요.
특이사항 1 : 전세권
앞서 알려드린 7가지 권리 근저가압전담경 중 전세권과 담보가등기는 다른 권리와 달리 조금 특이한 사항이 있습니다. 하나씩 짚어 볼까요?
ㅁ (선순위) 전세권
전세권 앞에 ‘선순위’라는 수식어가 붙습니다. 선순위는 말 그대로, 가장 빨리 접수가 되었다는 뜻이겠지요? 그렇다면 선순위 전세권이란 ‘권리 중 가장 빨리 접수된 전세권’이라는 뜻일 겁니다. 등기부에서 가장 최상단에 있으면서 접수일자도 가장 빠르며 그것이 전세권일 때, ‘선순위 전세권’이라 불리는 겁니다. 만약 선순위 전세권이 아닌 경우에는 말소기준권리가 되지 않습니다. 즉, 전세권이라고 해서 무조건 말소기준권리가 되지 않는 다는 뜻이기도 하지요.
선순위 전세권이 되려면 어떻게 해야 할까요? 전세권자가 아래 두 가지 요건 중 하나라도 반드시 충족을 해야 합니다.
요건1. 전세권자가 경매신청을 한 경우
요건2. 전세권자가 배당요구를 한 경우
→ 배당 신청 = 자신의 보증금 만큼의 돈을 돌려 받고 나간다는 의사 표현
만약 요건 1, 2 둘 중 아무것도 안 했다? 그럼 선순위 전세권이 될 수 없으며, 낙찰자가 해당 물건을 낙찰했을 경우 무조건 인수해야 합니다. 이때, 인수하게 되는 것은 전세권자의 보증금과 권리가 있습니다. 반대로 전세권자는 대항력을 갖지요. 대항력이란, 경매 결과와 상관없이 자신의 임차권을 행할 수 있는 힘을 말합니다. 여기서 말하는 전세권자의 권리란, 계약 기간에 의거한 잔여 존속기간입니다. 즉, 낙찰한 후 전세권자에게 당장 이 집에서 나가라고 인도 명령을 할 수 없다는 소리입니다. 계약기간이 종료될 때까지, 낙찰한 물건에서 거주할 권리를 보존해주어야 하지요. 이 사실을 모르고 덥썩 낙찰 했다간, 낙찰자가 세운 경매 물건 매각 일정에 큰 차질을 빚겠지요. 그래서 사전에 해당 사항을 반드시 알아두고 가야 합니다.
그렇다면 여기서 드는 의문, 최근 임대차 3법에 의거하여 전세갱신권이 이슈인데 이때 경매에서도 동일하게 적용될까요? 네, 그렇습니다. 그래서 민법에서는 아래와 같이 명명하고 있답니다.
전세권의 존속기간 만료 전 사이에 전세권자에게 갱신 거절의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.
- 민법 제 312조 4항 -
전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다.
- 민법 제 313조 -
특이사항 2: 담보가등기
가등기란는 말 많이 들어보셨나요? 홍자두는 부동산 투자 시작하면서 알게되었지, 일상 생활 속에서는 들어보지 못한 단어였어요. 가등기란, 가까운 미래에 행해질 ‘본등기’에 대비하여 미리 순위 보전을 위해 이행하는 예비적 등기를 말합니다. 이러한 가등기는 총 두 가지의 종류가 있습니다. 소유권이전청구권가등기와 담보가등기입니다.
ㅁ 소유권이전청구권가등기
말 그대로 소유권을 이전해달라는 청구가 가능한 가등기입니다. 쉽게 풀어 말해, 매매 예약 가등기라고도 하는데 보통 현 시세로 저렴하게 매매 하되, 나머지 잔금은 향후에 줄 것을 약속할 때 많이든 사용하는 거래 방식입니다.
ㅁ 담보가등기
경매에서는 앞서 설명드린 소유권 이전 청구권 가등기는 말소기준권리로 삼지 않습니다. 왜냐하면 소유권 이전 청구권 가등기는 매매예약 성격이기에, 소유권이 이전되거나 소멸될 수 없기 때문입니다. 따라서, 부동산을 담보로 잡는 담보가등기만이 말소기준권리가 될 수 있는 것입니다. 만약, 경매 물건으로 소유권이전청구권가등기 물건이 나왔다고 하더라도 입찰 신청을 하면 안되는 물건이지요.
따라서 담보가등기일 경우에만 말소기준권리가 된다고 이해하면 끗!
마무리
경매 은근 재밌지 않나요?! 저는 공부할 때 여러번 일단 호로록 훑고 마지막에 제 생각 담아서 정리하는 스타일인데 부동산도 요런 식으로 공부해나가면서 더 궁금한건 네이버 뉴스에 검색해가면서 실사례랑 같이 읽으면 기억에도 훨씬 잘 남고 재밌거든요. 오늘 말소기준권리 검색해보면서 이 기준이 경매에서 온갖 권리들을 소멸시켜주기도 하지만, 역으로 헛점을 이용해 먹는 사람들을 보면서 참으로 부동산 거래는 다양한 케이스가 많구나 생각이 들더라구요. 이럴 수록 아는 힘이 중요하다는 것을 깨달아요.
호락 호락하지 않은 홍자두가 되기 위해 저는 오늘도 빡센 삶을 삽니당. 오늘도 꾸역 꾸역 출근하고 열심히 일하고 집에 안전하게 귀하게서 밥 맛있게 먹고 공부하고 포스팅 마무리까지 끗! 보람찬 하루 넘나 좋사와요. 여름도 곧 끝나가는거 같고 가을이 빼꼼 고개를 내민거 같아요. 올해 계획하셨다가 아직 시작 못한 것이 있다면 오늘이라도 다시 시작해보면 어떨까요?! 좋은 밤 되십셔! ^^7
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