저 경매 공부 시작했어요. 부동산 사팔만 했지, 경매는 초보 중에 초보입니다. 당장 실천할만큼의 마음은 준비되지 않았습니다. 차근 차근 공부하다가 삘이 오겠지요. 경매의 첫 단추라 불리는 권리분석부터 공부해보고자 합니다. 홍자두와 함께 공부해보아요!
목차
경매의 기본 권리분석 개념
경매의 시작은 권리분석이다. 법원에 가서 입찰을 하고, 낙찰 받아, 소유권을 이전하고 명도하여 차익을 내는 매각은 그 뒤의 일일 뿐. 어떤 일이든 첫 단추를 잘 꿰는게 중요하지 않은가! 그러므로 경매의 첫 단추인 권리분석을 잘 해야, 경매 투자의 가장 최종 목적인 수익화까지 잘 이루어낼 수 있을 것이다.
권리분석이란, 경매에서 입찰하고자 하는 부동산(아파트, 상가, 토지 등)에 걸려있는 다양한 권리들을 분석하는 행위를 말한다. 홍자두가 한 번 쭉 공부해보니, 마치 권리분석을 하는 일은 탐정이 되는 일과 같다. 이 부동산 물건이 과연 입찰을 받을 만한 물건인지 아닌지, 여러가지 각도로 바라보며 법적 근거를 따져보는 것인데 그 절차가 너무나 흥미로워서 호로록 공부했다. 그러나 깊게 알면 알 수록 또한 어려운 것이 권리분석. 가볍게 본다면 가볍고, 무겁게 본다면 무거운 것이 이 절차같다.
권리분석의 사전적 의미는 뒤에서 물건과 채권을 이해한 후에 들어야 하기 땜시 요정도로만 설명을 해두겠다!
요즘 부동산 정체기 시기에도 불구, 경매 낙찰 실전반이라는 이름으로 2030세 젊은 칭구들이 삼삼오오 강사를 뒤따라 다니며 낙찰하는 모습을 빈번하게 볼 수 있는데.. 항상 홍자두는 재테크 투자에 있어서는 혼자서 먼저 공부해보고 부족한 것은 전문가에게 가는게 맞다고 생각하여 경매도 독학으로 먼저 파보게 되었다. (무엇이든 상술이다 의심부터 하는 성격 ㅎㅋ..)
만약 나와 같은 생각을 하는 새럼이 있다면, 저처럼 셀프로 경매에 대해 먼저 차근 차근 함께 공부 갈겨보자구요!
권리분석의 시작, 물권과 채권
권리분석을 하려면 물권과 채권 개념을 알아야 한다. 사실, 뉴스나 법정 드라마에서 많이 듣긴 했는데 어렴풋이 아는 개념이라 홍자두도 이제사 명확히 알게 되었다. 고등학교 때 법과 사회 시간에 배웠던 것 같은데, 역시나 다시 보니 초면이었다 ^^.
우리나라의 민법은 무엇을 다루는 법일까요? 개인과 개인 사이에서 발생할 수 있는 온갖 일들에 대해 ‘법률 관계’를 명명하고 있는 것이 바로 민법입니다. 여기서 법률 관계를 한자어로 말하면 바로 ‘권리’라고 합니다.
이러한 권리 체계는 아래와 같은데, 좀 복잡하죠? 그러나 한 번 알아두면 이래 저래 써먹을 일이 많을 것 같으니 외워보도록 하여요!
일단 복잡한거 다 떠나서, 이 권리 중 물권과 채권의 개념만 명확히 알면 되는데요.
■ 물건 real rights
- 사람 ↔ 부동산 관계에 대한 권리
- 물건에 붙어 다니는 권리
- 모든 사람에게 권리 주장이 가능함
■ 채권 bond
- 사람과 사람 간의 특정한 행위를 청구할 수 있는 권리
- 사람을 따라 다니는 권리
- 약속한(계약한) 상대방에게만 권리 주장이 가능함
이러게 보니까 쉽죠? 그래서 앞으로 경매 공부할 때 ‘물건’이라는 말을 쓰는데(물권 말고 물건!) 물건은 쉽게 말해 부동산을 뜻한다고 생각하시면 됩니다. 반대로 채권은 A가 자신의 아파트를 담보로 B에게 돈을 빌렸을 때, 이때 채권을 설정했다 라고 하기도 하고요. 사람과 물건 사이! 사람과 사람 사이! 계약의 주체가 무엇인지 알면 구분이 쉽겠지요.
따라서, 권리분석이란 낙찰하려는 사람이 경매로 나온 물건에 포함된 물권과 채권을 알아가는 과정이다. 그 물권과 채권 중 내가 경매를 함으로써 인수를 해야 하는지, 아니면 인수를 하지 않아도 되는지(=소멸)에 대해서 말이다! 만약, 인수할 권리가 있다면 그 권리의 인수범위는 어디까지이며, 내가 해결 가능한 범위인지까지 판단을 해야 한다. 제대로 분석하지 않고 경매 입찰을 하게 된다면, 배보다 배꼽이 더 큰 상황으로 인해 손해를 볼 수도 있다. 그렇기에 권리분석은 시세 차익 목적으로 경매를 도전하는 홍자두 같은 초보자들에게 너무나도 중요한 절차이다.
일상 속에서 물권, 채권 이해하기
오키오키 사전적 개념은 이해했다고 생각했는데, 세상에 물권에도 종류가 이렇게 많다. 제한물권, 소유권, 점유권. 그리고 제한물권은 또 용익물권 담보물권으로 나뉜다.
차분하게 마음을 다잡고 하나 하나 한자어로 의미를 살펴보면 굳이 외우지 않아도 '음 어떤 의미구나!'하고 대충 이해가 된다. 일단 여기서 막히면 다 공부 못하니까 대애충 이렇게 물권 종류가 많구나! 살펴봐야 할 케이스들이 많겠구나! 라고 생각만 하고 넘어가보도록 한다.
노란색으로 쭉쭉 밑줄친 6가지 녀석들을 권리분석하며 가장 자주 보게 될텐데 저 녀석들의 세부적인 개념만 안다면 그것만으로 경매 공부의 반절은 이미 다 한 것이나 마찬가지이다.
실전에 대입을 해본다면?
- 홍자두가 아보카도의 집에 전세로 산다 = 전세권 = 물권
- 홍자두가 전세집을 구하기 위해 주담보 대출을 받았다? = 은행은 그 집에 근저당을 설정하고 대출을 진행 한다 = 근저당 = 물권
- 홍자두가 아보카도에게 10만원을 빌렸음 = 채권
- 쇼핑몰을 하는 홍자두가 동대문 사장님께 물품만 납품을 받고 대금을 지불하지 않았음 = 채권
- 영끌족 홍자두가 아파트 구매를 위해 신용대출까지 받았음 = 채권
요렇게 보니까 이해가 쉽죠?
한 마디로, 물건과 연관되어 있으면 물권!
그게 아니고 사람과 신용의 관계로 이루어진
어떠한 행위에 연계된 권리는 채권!
물권과 사람의 개념으로 이해하면 쉬움!
실전 부동산에서 물권 vs 채권 비교
아따마 권리분석 시작하기 전에도 물권, 채권 참 알아야 할게 많지요? 인자 실전 부동산에서 이해해야 하는 물권, 채권 성격에 따른 비교를 해볼게요. 사실 권리분석은 일단 이렇게 생긴 등기사항전부증명서를...ㅎ 분석하는 것이거든요? 그래서 약간 '나 뭐 돼?'ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ한 것처럼 좀 멋있어 보이기도 하지만 또 약간 따분할 수도 있어요 ㅎ 하지만 상상하면서 분석하다보면 재밌거든요ㅎ 역시 돈이 된다고 생각하면 다 재미져요.
이렇게 생긴 등기사항전부증명서, 줄여서 등기부에 명확히 기재되어 있으며 물권! 기재되어 있지 않은 숨은 권리는 채권으로 이해하면 좀 더 권리분석이 쉬워집니다. 그렇기에 물권과 채권 간에 우선순위도 있어요. 기본적으로 물권이 채권 보다 우선됩니다. 물권 안에도 여러가지 종류가 있었죠? 그 사이에서도 우선순위가 당연히 정해져있구요. 그 우선에 따라 효력이 발생하기 때문에, 상관관계를 잘 살펴 보아야 합니다. 구체적인 건 다음 포스팅 때 다루어 보아요!
| 구분 | 물권 | 채권 |
| 의미 | 물권을 직접 지배하는 권리 | 채무자에게 일정한 행위를 요구하는 권리 |
| 부동산(물건)에 미치는 영향도 | ★ 직접 지배가 가능 ★ 부동산을 점유하고, 사용하고, 수익화 가능 |
★ 영향력 없음 ★ 단, 부동산 압류 할 수 있음 |
| 효력 | 누구에게나 주장 가능 | 특정하게 계약한(약속한) 상대방에게만 주장 가능 |
| 권리변동이 있을 경우 공시해야 할 의무 |
공시 필요함 → 등기부에서 확인 가능한 이유 |
공시 하지 않아도 됨 |
| 권리 내용 | 법에 따라 정해짐 | 자유롭게 계약 |
마무리
아무도 안 궁금해 할 홍자두의 최근 근황 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ^^ 네이버 블로그도 한다구 까불었다가 티스토리 블로그에만 집중하기로 했습니다 ^^.. 똑같은 글을 쓰는데도 네이버 블로그 보다 티스토리가 훨씬 조회수도, 수익금도 잘 나와요 ㅋㅋㅋ 물론 작고 소중하지만 제가 시간 들여서 포스팅하는 건데 뭐라도 성과가 있어야 꾸준히 하는 맛이 나지 않겠습니까 ㅋㅋ 그래도 네이버의 큰 장점은 이웃분들과 함께 소통을 할 수 있다는 큰 장점인데, 큰 장점에 비해 성과가 나야 더 재미를 느끼는 홍자두 성격에 맞지 않아요! 재테크 관련한 정보는 우선 티스토리에 꾸준히 남겨보도록 하겠습니다. 계속 '홍자두 머니로그' 검색어로 들어오시는 분들이 매일 매일 계세요. 제가 뭐라고 ㅎ 맨날 검색해서 오시는지.. 거참 감사합니다.
제가 한 번 말씀드렸었는데, 저는 수시로 제 자산 증식 사항을 엑셀로 관리하는데요! 7월도.. 아주 성과가 좋았습니다ㅎㅎㅎㅎㅎ(기쁨의 춤사위) 부동산은 시세가 좀 떨어졌지만, 가상화폐로 멘징 열심히 하고 있어요. 이래서 분산 투자가 중요한가 봅니다. 이번 장에 부동산에서 수익을 낼 수 있었던 물건, 어쩔 수 없이 매도 타이밍을 내지 못했던 물건으로 나뉘는데 전자의 경우가 너무 아쉬워요. 사람의 욕심은 역시나 끝이 없다는 걸 깨달았습니다ㅎ 부동산 사이클을 타보지 않았으니, 아직 오지 않은 시간들에 대한 막연한 두려움도 있는데요. 이럴 땐 뭐다? 뭐라도 하면 된다ㅎ. 그래서 가상화폐 열심히 여전히 투자 하고 있고, 잘 하고 있습니다ㅎ 사실 코인 관련한 정보도 계속 올려드리고 싶은데, 요즘 딱히 올려드릴 만한 것도 없어서 아쉽긴 해요... 공유드릴만한 꺼리 있으면 포스팅 해보겠습니다!
주절 주절 또 말이 길었네요.
경매 첫 포스팅이었는데, 저의 분산투자 종목 또는 비즈니스 분야의 하나가 되길 바라면서 공부 열심히 해보겠습니다! 빠잉!
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